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向空中要地,助百姓安居

来源: 发表时间: 2012-04-09

Provide enough housing for the people by Extending space overhead
向空中要地,助百姓安居
《国际融资》记者 李留宇 陈醒 实习记者 王尚坤

保障房因为与百姓安居息息相关而成为“两会”期间代表、委员热议的话题之一。全国政协委员、中国城建集团董事长、中国城市发展研究院院长于炼说:“保障房不属于房地产产业,应该属于社会福利的延续和补充。”全国政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵表示,保障房制度将是解决目前房地产问题的“解毒剂”,如果建得好、管理得好,可以成为各级政府长期持有的、基础坚实的财政收入来源。一家中国企业通过“向空间要地”建筑技术的实际应用,使保障房的社会福利特质、可持续的财政收入和房地产开发之间实现了完美结合,是于炼委员建议的那种“以社区为单元实现民生保障,提升市民生活品质”的城市民生建设中最行之有效的建筑技术创新案例

2012年3月,位于福建省莆田市区内的鸿立大厦改建工程顺利落成完工。这座原建于1993年,面积为5800平方米的六层商住楼,在没有拆除片砖片瓦的前提下,采用新型专利技术进行加固加层,建成了一座20层的综合楼宇,新加14层建筑的总高度达73.75米,新增面积16700平方米,抗震能力达8度以上。鸿立大厦项目是中国低层楼房加至高层的“零的突破”,也是“少加多”的典范。而空间技术专利持有方——北京空间房地产开发公司让该技术实际落地应用,其更深远的意义在于解决了当下迫在眉睫的保障房问题。

不抢地,不拆迁

2006年春,中国十一五规划纲要明确提出,18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标,是不可逾越的一道红线。随后,国务院强调,18亿亩耕地的红线坚决不能突破,不仅要管到2010年,而且要管到2020年甚至更长时间。与之相对的是,随着城市化及工业化进程的加快,百姓住房和工业厂房对用地的需求也在不断膨胀,土地矛盾随之凸显。
空间技术主要采取外套式或内加固两种方式,在满足规划、控高、红线、周边配套条件下,几乎不增加占地面积,就可实现旧楼加多层,旧楼加超高层的目标。北京空间房地产开发公司余延庆董事长在接受《国际融资》记者独家采访时举例说:“假定需要加层一座三层旧楼,若规划给定的控高条件为100米,红线条件外延为三米以内,我们的四项专利技术就可以发挥作用,使三层旧楼加至33层。”
改扩建工程中最大的问题往往在于拆迁,在拆迁的过程中,常有不愿拆迁或者不满意补偿措施的居民。而开发商在与居民未达成一致协议的情况下强制拆迁,势必会给人民的经济财产造成极大损失,并扰乱和谐社会的秩序,还会对城市化进程造成负面影响。而空间技术在很大程度上解决了拆迁过程中的安置纠纷问题。在实施过程中,其外套式方法产生的建筑垃圾极少,由于对粉尘、噪声的严格控制,原居民无需搬迁就可实现楼房的加层。
改建之后,旧楼还可配套新的上水、下水、电路、供热、停车、电梯等。此外,每户居民还能增加近20平方米的面积并持有产权,如果原居民愿意,还可以用老房换新房,使得居民的利益得以最大化的保障。这样一来,拆迁难、土地紧张现状及旧城改造等多方面问题也得到了解决。
中国现有住房中,多数寿命已超过30年。根据测算,旧房经过空间技术的加固处理,可以增加一倍的使用寿命。延长了原有建筑的寿命周期,居民的房产权也相应地延长了。谈到这一点,余延庆难掩欣喜之情地说:“新楼建成后,我们会为原住户重新办理产权证。这个产权证上,无论是面积还是使用年限都比原先增加了,原住户不花一分钱就能得到这么大的实惠,这种好事,肯定是受老百姓欢迎的啊!”

低成本,惠民生

城市新增人口对住房的需要十分迫切,而房价的快速上涨已经超出普通居民的承受范围。近年来,中国政府花大力气进行调控,以降低居高不下的房价。另外,政府还提供了公租房等保障性住房,并计划要在“十二五”期间建设城镇保障性安居工程3600万套。在刚刚过去2011年,即“十二五”的开局之年中,中国设定的1000万套城镇保障性安居房开工任务已经超额完成,今年还将会有500万套能基本建成。
然而,保障房在保证社会效应的同时,经济成本账也不能不计算在内。空间技术的实际建造成本远低于同等住房,不仅解决了低收入家庭的住房问题,而且缓解了城市房价居高不下的问题。空间地产项目不需要购买新的土地就可进行建设,仅此一项就减少了住房建设中较大的成本,而节省出的成本又可用到建筑材料的优选上,这样,可以充分实现保证建筑建设质量的目标。
据了解,空间技术有五大节约优势:第一,节约一半建设周期;第二,增加项目容积率、降低综合成本;第三,节省投资30%~50%;第四,降低相关城市配套设施增容费;第五,节约征地、拆迁等相关费用。就总体而言,建设成本的下降可以很好地满足当前大量低收入人群对于住房的需求,并为各地建设保障性安居工程减少支出,增大住房供应。
余延庆举例说:“空间房地产公司承建的另一座大楼——厦门环保局办公大楼,由于该单位办公规模不断扩大,原楼已远远满足不了现有需求,甚至还需要靠租住附近的宾馆办公。空间公司利用自有技术,在土地极为紧张、原楼不许拆除的前提下,不仅为该办公楼实施了空间加层,解决了扩容办公区域问题,而且按照该单位人数,在该楼的边角上配套了可以容纳150辆车的立体停车位。全自动化的技术,使得每辆车的驶出时间仅需1分36秒,停车问题由此得以解决。而每个车位的一次性成本仅为6万元,却可使用数十年,更重要的是解决了车辆增多而土地供应量不足的问题。”
在过去的建设规划设计过程中,由于没有对建筑垃圾给出一个科学、彻底的解决计划,施工工程中和项目完工后,往往会出现大量建筑垃圾。即使事后进行相关处理,大量的建筑垃圾也早已对周边环境造成了严重污染。而空间技术通过对原有建筑进行加固等处理,原建筑寿命得以延长,减少了建筑的反复拆除、重建问题。同时也减少了建筑垃圾的产生。减少建筑垃圾,从另一角度说,就是节约成本,就是节能减排。

有效抗震,质量第一

在降低成本的同时,加层后的楼宇质量也绝不能含糊。近年来,全球自然灾害增加,地震也时有发生,住房建设的质量安全标准之中,不能不考虑抗震的能力。只有楼房在达到了抗震、防震要求后,楼房建设才能说得上符合质量安全标准。空间技术的创新性,还在于能有效地对新建筑进行抗震、减震、防震和消震。
它首先对老楼进行加固,增强老楼的稳固性;其次再将老楼和新楼连接在一起,使其成为一个整体。但这绝不是简单的加固和连接,而是一项建筑技术的重大突破。谈到对该技术的研发、试验,余延庆说:“抗震、减震是一大难题,解决新旧楼同步沉降又是一大难题,一毫米的沉降差都会造成建筑的裂缝,地震一来,建筑便会瞬间坍塌。但我们的研发团队通过近20年大量的试验,已经攻克了这两大难题。”
空间技术一方面利用减震垫、减震槽来减缓地震巨大的冲击力。减震垫借助于铁路桥梁的原理,经过大量科学的计算和转化将其应用到楼房中,有效缓解了地震来临时的巨大的垂直冲力。减震垫是在楼四面的外墙悬挑三米,直接在岩石层上固定基础,防止地震带来的水平冲力。
另一方面是力的释放,即分力。根据建筑学和机械学的原理,空间房地产开发公司设计了一个能够运用到楼房的分力器,将地震力传导向大地,解决了力的释放问题。另外,在老楼与新楼的连接和同步沉降问题上,空间技术使用了“刚柔镶嵌式连接器”。“刚”即防止摇摆,“柔”即合理滑动,在自然沉降中,使老楼与新楼能够沉降到同一水平线上,在受到地震冲击时,即使是原先的老楼也不至于坍塌。
目前,莆田鸿立大厦已通过建设部“超限审查委员会”的审查,并在中国建筑科学研究院抗震实验台成功地进行了8度以上抗震实验,是继中央电视台新址、国贸大厦三期、上海中心后,中国第四个接受如此严苛实验的楼宇,被建设部列为国家“十一五”示范工程,并通过建设部科研立项。


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